經濟導報記者 劉勇

　　8月4日，山東省政府新聞辦舉行發布會，省住房和城鄉建設廳負責同志等解讀《關于推動城市片區綜合更新改造的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)。經濟導報記者注意到，《若干措施》明確，未來我省城市更新行動將著重突出片區綜合更新，推動資源統籌、系統配套、一體打造宜居、韌性、智慧城市。

　　山東省住房和城鄉建設廳黨組書記任海濤表示，《若干措施》立足更新片區資源統籌、系統配套、一體打造，從科學謀劃論證、明確實施路徑、嚴格項目管理、強化用地保障、拓寬資金渠道、開展試點示范6個方面提出了20條推進措施。

　　《若干措施》明確，各市、縣（市）要加快建立“一年一體檢、五年一評估”城市體檢制度，編制更新專項規劃、加強調查評估，精準查找城市在開發強度、住有所居、公共服務、安全韌性等方面的問題原因。對涉及老街區、老廠區、老建筑的城市更新項目開展歷史和工業文化資源調查，有效識別更新資源和價值，嚴防大拆大建。

　　在實施路徑方面，《若干措施》明確，片區綜合更新改造所需資金量大、實施周期長、涉及主體多，需要在政府主導下，選擇有實力、有誠信的企業作為實施主體，同時發揮策劃、融資、建設、運營等各類企業優勢專長，形成合力。編制實施方案過程中，應充分征求相關部門以及專家、相關利益主體和群眾的意見，按程序批準實施。在具體實施過程中，根據片區資源條件，分類采用TOD(公共交通引導)、EOD(生態環境引導)、SOD(社會服務引導)等多種引導方式，加強產業導入，引入工業旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創意、社區養老、培訓健身、“互聯網+”等新業態、新場景，一體化開發和更新改造，增強項目可持續運營能力。

　　在用地方面，開展城市更新往往涉及對原有用地性質、規劃等方面的調整、優化，在嚴格執行用地政策、規劃管理的同時，《若干措施》設置了零星建設土地與周邊用地統一規劃建設、“帶方案供應”、城鎮低效用地再開發等支持性制度，并規定詳細規劃中容積率、用地性質、建筑高度等可以適當調整的情況。充分尊重現有情況實際，設置了老城區、歷史文化街區格局風貌、街巷肌理、綠地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具體要求。

　　在資金方面，《若干措施》要求，片區綜合更新改造包括房屋改造重建、基礎設施和公共服務設施配套等較多內容，不同類型項目盈利水平差異較大，道路、排水、綠化等基礎設施屬于純公益項目，需要搞好項目收益成本平衡，統籌資源進行合理安排，通過市場化運作、財政資金引導、金融機構貸款等方式籌集建設資金。《若干措施》提出，鼓勵產權人出資自主更新、資產證券化(ABS)、投資人+EPC、發行債券、金融機構和基金支持等多種融資渠道。

　　山東省住房和城鄉建設廳副廳長周善東表示，片區綜合更新提升了統籌能級，把周邊區域綁定實施，增強區域內部聯系，綜合運用產權置換、共享收益、業態調整等方式，實現資源共享、肥瘦搭配、以新代舊，促進整體投資收益平衡和內部產出最大化，便于項目合規融資和實施落地。目前，城市基礎設施還存在標準不高、老化破舊、相互干擾、安全隱患較多等問題，因空間不足、歷史遺留等原因，如果一次改造只考慮一種管線或設施，難免出現“頭疼醫頭、腳疼醫腳”情況。通過片區整體性設計和綜合性改建，實現空間功能復合使用，保障基礎設施用地需求，系統提升服務保障能力，能夠有效消除風險隱患，有效提升運行管理水平。