近期，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“華潤商業REIT”）發布了2024年第四季度報告。經濟導報記者注意到，上述報告詳細披露了其底層資產——青島萬象城的最新運營情況。與此同時，我們也可以窺見華潤商業在山東的發展動態。

截至2024年底出租率99%

華潤商業REIT投資的基礎設施項目是青島萬象城。自青島萬象城一期2015年開業以來，這一商業綜合體已持續運營近10年。

出租率是衡量商場運營狀況的重要指標之一。經濟導報記者查閱華潤商業REIT四季報發現，截至去年底，青島萬象城可供出租面積13.66萬平方米，實際出租面積13.52萬平方米，出租率99%，繼續維持高位，較基金招募說明書同期預測出租率97.5%高出1.5個百分點。

據披露，截至去年底，青島萬象城入駐租戶數量共計546家，租約加權平均剩余租期為2.17年，去年第四季度租金單價水平（月租金坪效）為328.29元/平方米/月。

從租戶結構看，截至去年底，主力店所占的租賃面積約29.85%，專門店所占的租賃面積約70.15%。這其中，一般在1000平方米以上、租戶中面積較大的店鋪歸類為主力店，其他店鋪歸類為專門店。

與此同時，青島萬象城的品牌組合在進一步優化，持續引入了多家山東及青島首店。在2024年第四季度，其新開業店鋪34家，總計出租面積5572平方米，重點引入品牌包括：零售類Vivienne Westwood山東省唯一旗艦店、VALENTINO BEAUTY青島首店、SMFK山東首店、VICTORIA’S SECRET山東首家精品店、LOLA ROSE山東首店、BEERBRO山東首店、ablueberry青島首店等；餐飲品牌Blueglass山東首店、野果山東首店、裕蓮茶樓青島首店、淡馬茶坊青島首店等。

在客流量方面，青島萬象城去年四季度客流同比增長11.9%，2024年度累計同比增長10.9%，該年度單月客流均創歷史新高，其中去年12月31日當日客流突破20萬人次。

此外，報告中特別強調，青島萬象城的會員規模持續上漲，去年底會員總人數達145萬，同比增長22%，總量近青島市常住人口的1/7。

改造預計投入8422萬元

從華潤商業REIT的報告中，還可以看到其對于購物中心行業的展望。

購物中心行業本身正在發生變化。經濟導報記者注意到，2024年四季報提到了青島萬象城全年經營中體現出的一些趨勢。

“回顧2024年度，在一線城市社會消費品零售總額不斷趨向飽和的態勢下，購物中心行業也在發生明顯深刻變化。”華潤商業REIT的報告稱，“城市能級對購物中心項目的影響不再是決定性因素，精益運營能力和品牌影響力將是下階段的經營關鍵要點。二、三線城市購物中心維持良好增長，有望繼續保持積極經營態勢。”

此外，其還提到，“在宏觀消費的趨勢性、結構性變化過程中，重奢、高奢項目表現一般，綜合性強、體量較大的項目憑借對消費群體的廣泛覆蓋，取得較好效益。線上零售滲透率接近見頂，購物中心等線下消費渠道將保持合理的社會零售消費品總量占比。”

值得一提的是，青島萬象城還在進行空間和業態的優化與升級。

根據該REIT2024年第三季度報告，青島萬象城一期南區等局部區域擬進行相關改造，優化動線及功能設施，豐富經營業態，以實現客流與銷售額的進一步提升。

青島萬象城已于去年第四季度著手實施相關改造及招商計劃。報告披露，本次改造預計將優化空間體驗和調整客流動線，提升店鋪經營和客戶體驗，從而提升基礎設施項目零售額、租金坪效及收入。改造涉及區域建筑面積約1.25萬平方米，預計投入金額8422萬元，計劃于2025年內完成改造并開業。

華潤商業山東布局多個項目

坐落于青島市市南區山東路的青島萬象城，是華潤置地（01109.HK）旗下項目。華潤置地的購物中心板塊包括“萬象城”“萬象匯”“萬象天地”三大商業產品線。“萬象城”位于一、二線城市的核心或潛力地段，“萬象匯”位于一、二線城市區域中心或三線城市的核心地段，“萬象天地”一般位于高能級城市核心地段。

經濟導報記者注意到，華潤商業REIT招募說明書此前披露，在山東區域，華潤商業近年來已在濟南、青島、淄博、煙臺、日照、臨沂等多個城市布局。比如，于2015年4月30日開業的青島萬象城，總建筑面積達到301187平方米；濟南萬象城于2019年9月28日開業，總建筑面積212544平方米。

除了萬象城項目，華潤在山東落地了多個萬象匯，淄博萬象匯2015年5月27日開業，總建筑面積154805平方米；煙臺萬象匯2021年9月29日開業，總建筑面積122417平方米；臨沂萬象匯2019年9月19日開業，總建筑面積105132平方米；日照萬象匯2016年9月26日開業，總建筑面積91571平方米。此外，去年11月2日，濟寧萬象匯開業。

截至2024年12月末，華潤置地在青島布局有“一城兩匯”，即青島萬象城、嶗山萬象匯、城陽萬象匯。青島城陽萬象匯開業于2018年12月20日，總建筑面積58552平方米；青島嶗山萬象匯開業于2022年8月27日，總建筑面積68576平方米。

根據華潤置地的公告，2024年上半年，華潤置地旗下共有82座在營購物中心，實現零售額916億元，同比增長21.9%；實現租金收入95億元，同比增長9.7%；上半年共有6座購物中心開業，建筑面積114.5萬平方米，綜合開業出租率97.8%；華潤置地購物中心資產管理規模達2857億元，相比2023年末增加5.6%，其中69座購物中心零售額列當地市場前三位。

 （大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）