周末的濟南領秀城貴和購物中心吸引了不少消費群體，從購物到餐飲，從冰場到影院，作為濟南南部商圈的重要商業綜合體，該購物中心成為周邊居民日常消費的重要場所。

自2014年開業以來，領秀城貴和購物中心已運營超過十年，在濟南的商圈中也占據一席之地。如今，該項目成為中國綠發投資集團有限公司（下稱“中國綠發”）首單基礎設施公募REITs（不動產投資信托基金）的底層資產。

為拓寬融資渠道，近年來，不少企業都在推進持有型不動產的資產證券化，以盤活存量商業資產。

就在近期，中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“中金中國綠發購物中心REIT”）已正式申報，底層資產即為濟南領秀城貴和購物中心。

“將有效盤活公司商業資產”

經濟導報記者注意到，中國綠發官網近日發布的信息顯示，2月25日，中國綠發首單基礎設施公募REITs——中金中國綠發購物中心REIT已正式申報。項目以濟南領秀城貴和購物中心為底層資產，原始權益人為中國綠發山東商管公司。

中國綠發稱，中國綠發商業運營版圖以山東濟南為起點，山東商管公司作為中國綠發幸福產業板塊的商業資產運營管理平臺公司，深耕商業資產運營管理業務近三十年。其業務聚焦于一二線省會及核心城市，在京津冀、長三角、環渤海、川渝、海南和新疆等國家重點發展區域布局商業購物中心品牌，成熟運營“貴和”系商業品牌，并長期運營“魯能城”“美麗匯”“秀街”等商業產品線。

其表示，本項目底層資產濟南領秀城貴和購物中心，自2014年12月開始運營，定位為集購物體驗、體育休閑、生活服務于一體的全能型生活廣場，是濟南市南部地區頭部商業綜合體項目，同時也是濟南首個全景式家庭購物中心。

“本項目作為中國綠發首單基礎設施公募REITs，將有效盤活公司商業資產，加快產業轉型升級，構建世界一流幸福產業，助力經濟社會高質量發展。”中國綠發表示。

作為中國綠發重要的商業資產，在濟南南部商圈，領秀城貴和購物中心已發展為一個成熟的商業綜合體。

該購物中心位于濟南領秀城西側，占地10.5萬平方米，建筑面積41萬平方米，含中高檔購物中心、希爾頓酒店、公寓和甲級寫字樓，包括冰場、影院、超市、運動四大主力店及快時尚品牌、兒童體驗館、家電家居等多個次主力店。在經歷了一定的市場培育期之后，其如今進入穩定運營階段。

根據深圳證券交易所官網的信息，中金中國綠發購物中心REIT在2月25日已申報，基礎設施項目類型為消費基礎設施，原始權益人為山東魯能商業管理有限公司，基金管理人為中金基金管理有限公司，申報類型為首發。

山東魯能商業管理有限公司官方微信公眾號也發布了中國綠發首單基礎設施公募REITs正式申報的信息。該公眾號介紹，“山東魯能商業管理有限公司，是中國綠發商業板塊的發源地，產業涉及商業地產運營管理、品牌運營、房產代銷等多領域板塊。”

經濟導報記者還注意到，濟南市自然資源和規劃局的官方微信公眾號曾在2月22日發布信息稱，該局助推領秀城貴和購物中心REITs發行，與建設單位中國綠發集團山東魯能亙富開發有限公司密切溝通，確保項目順利滿足審核要求。

其還提到，濟南領秀城貴和購物中心作為申報公募REITs的先行項目，為盤活存量商業地產資產、提升資產流動性開辟了新路徑。

根據中國綠發的官網介紹，其布局高端酒店、文旅度假、特色商業、物業服務、健康養老等業務。目前運營酒店40家、10個特色商業綜合體、5大文旅項目、6大區域物業公司（含高端商辦）。酒店產業與萬豪、洲際、希爾頓等國際酒店管理集團實行戰略合作，高標準打造以新疆、上海、九寨酒店集群為代表的精品標桿項目。其商業項目在濟南、天津、北京、重慶、文昌等地發展大型商業綜合體、特色風情商業街等，打造具有知名度和美譽度的貴和商業品牌。

“地理位置較優越，租金等收入穩定”

事實上，濟南領秀城貴和購物中心的資產證券化探索并非首次。

廣宇發展（現名“中綠電”，000537.SZ）此前發行CMBS （商業抵押貸款支持證券），主要依托的也是濟南領秀城商業綜合體項目。

值得一提的是，廣宇發展此前是國家電網旗下的房地產業務上市平臺，2020年8月，隨著國家電網剝離魯能集團塵埃落定，廣宇發展的控股股東魯能集團100%國有股權無償劃轉至中國綠發后，廣宇發展也成為中國綠發旗下上市公司。

2022年1月，廣宇發展完成重大資產重組，主營業務由房地產開發銷售變更為新能源投資建設運營，并在2023年底將證券簡稱由“廣宇發展”變更為“中綠電”，是中國綠發綠色能源產業投資、開發、建設、運營平臺。

經濟導報記者注意到，在2019年7月，廣宇發展曾發布公告稱，擬將濟南領秀城商業綜合體項目作為標的物業，發行CMBS產品。

具體來說，廣宇發展作為原始權益人，向全資子公司山東魯能亙富開發有限公司發放金額不超過40億元的股東借款，并以前述股東借款債權設立財產權信托，公司擁有財產權信托受益權。同時將領秀城商業項目抵押至信托公司，并將領秀城商業項目現金流作為還款來源質押至信托公司。

對于發行CMBS的目的，廣宇發展當時表示，一方面是為了盤活存量資產，“相較傳統的銀行經營性物業貸款而言，CMBS融資規模占標的物業評估值比例更高，可擴大融資額度，實現投資資金回籠，釋放商業地產價值。”

另一方面是為了降低資金成本，“一、二線城市有著穩定現金流的優質商業項目，通過價值增信，提升產品評級，可以取得較銀行經營性物業貸款及普通債券品種可比或更低的成本。”廣宇發展稱。

根據當時的公告，廣宇發展申請發行CMBS的期限不超過12年，采用3+3+3+3模式，每3年設一次開放期，附票面利率調整權、投資者回售權。資金用途主要用于補充流動資金、償還借款等符合國家法律法規及政策要求的資金用途。

經濟導報記者注意到，當時的公告還披露了濟南領秀城商業綜合體項目的概況。該項目為山東魯能亙富開發有限公司所有，總建筑面積為40.78萬平方米。商管分公司負責管理的寫字樓建筑面積5.18萬平方米（其中地上經營面積2.75萬平方米）、商場建筑面積24.01萬平方米（其中地上經營面積16.21萬平方米），合計為29.19萬平方米；酒店分公司負責管理建筑面積9.67萬平方米（其中地上經營面積7.45萬平方米）。

廣宇發展當時還提到，該項目位于濟南市市中區二環南路魯能領秀城，“地理位置較優越，人口較密集，租金等收入穩定。”

此次REITs的底層資產與當年的CMBS高度重合，也從側面反映了濟南領秀城貴和購物中心相對穩定的運營表現。

（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）