龍湖集團(tuán)（00960.HK）日前披露了其在山東運(yùn)營的三座“天街”購物中心——濟(jì)南奧體天街、濟(jì)南北宸天街和青島膠州天街的經(jīng)營情況。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)在濟(jì)南和青島運(yùn)營的三座天街項(xiàng)目2024年貢獻(xiàn)了合計(jì)2.34億元的租金收入，占該集團(tuán)商業(yè)租金收入的約2.1%。

截至2024年底，這三座商場(chǎng)出租率全部超過97%，其中，青島膠州天街出租率達(dá)98.4%，濟(jì)南北宸天街和奧體天街分別為98.1%和97.1%。

在行業(yè)整體面臨周期性波動(dòng)的背景下，開發(fā)商也在加大對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的投入力度。2025年，龍湖計(jì)劃新開11座商場(chǎng)，其中包括濟(jì)南西城天街項(xiàng)目。

濟(jì)南北宸天街去年實(shí)現(xiàn)7771.1萬元租金收入

近日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者實(shí)地探訪位于濟(jì)南歷城區(qū)的龍湖北宸天街。該項(xiàng)目地處王舍人片區(qū)，緊鄰地鐵王舍人站，對(duì)面為大型住宅社區(qū)恒大城，周邊人口密集，屬于近年來發(fā)展迅速的居住新區(qū)。

龍湖北宸天街總建筑面積逾9萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋超市、零售、餐飲、影院、及親子娛樂等。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看到，商場(chǎng)地下一層為永輝超市，亦是龍湖多個(gè)天街項(xiàng)目中常見的配套組合。商場(chǎng)的中高層分布有大眾品牌服飾、運(yùn)動(dòng)休閑門店等，此外，還設(shè)有影院和多家餐飲門店，整體商業(yè)品牌以大眾消費(fèi)為主。

值得一提的是，北宸天街所在區(qū)域的商業(yè)氛圍日益濃厚。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在探訪中注意到，距天街不遠(yuǎn)處的萬虹廣場(chǎng)引入了優(yōu)衣庫等品牌，在品牌吸引力上進(jìn)一步了加劇區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。

“這類競(jìng)爭(zhēng)一方面有助于提升區(qū)域整體商業(yè)活躍度，另一方面也對(duì)各商業(yè)項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位與精細(xì)化運(yùn)營提出更高要求。”一位行業(yè)分析人士表示。

龍湖集團(tuán)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，濟(jì)南北宸天街實(shí)現(xiàn)7771.1萬元租金收入。該項(xiàng)目于2023年12月底正式開業(yè)，在開業(yè)首年的租金收入就已逼近運(yùn)營多年的濟(jì)南奧體天街，后者2024年租金收入為8667.6萬元。

出租率方面，2024年，北宸天街出租率為98.1%，略低于開業(yè)初期的滿租狀態(tài)。

北宸天街是龍湖在濟(jì)南布局的第二個(gè)天街項(xiàng)目。龍湖最早在濟(jì)南落地的商業(yè)項(xiàng)目是奧體天街，建筑面積7.76萬平方米。濟(jì)南奧體天街在2024年的租金收入為8667.6萬元，略低于2023年的9266.8萬元。出租率從2023年的98%略降至97.1%。

整體來看，作為區(qū)域型商業(yè)綜合體，濟(jì)南的兩座龍湖天街在商業(yè)體量和租金收入上處于中上水平。相比核心商圈的部分商業(yè)項(xiàng)目仍有一定提升空間。例如，據(jù)已披露數(shù)據(jù)，濟(jì)南世茂廣場(chǎng)2024年上半年租金收入已達(dá)7100萬元，與北宸天街項(xiàng)目全年租金相近。

龍湖集團(tuán)年報(bào)對(duì)2024年商場(chǎng)租金收入進(jìn)行分析時(shí)，還提到了山東的另一個(gè)項(xiàng)目——青島膠州天街，該項(xiàng)目2024年租金收入為6934.1萬元，較2023年的6347.6萬元有所增長，出租率也由2023年的97.2%上升至98.4%。青島膠州天街2022年5月正式開業(yè)，總建筑面積8.69萬平方米。

濟(jì)南西城天街將于2025年開業(yè)

山東區(qū)域項(xiàng)目的表現(xiàn)亦可視為龍湖商業(yè)發(fā)展的縮影。在龍湖集團(tuán)2024年度業(yè)績會(huì)上，公司管理層提到，其整體出租率攀升至歷史新高——97%，比2023年提升了一個(gè)百分點(diǎn)。

年報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)2024年商業(yè)租金收入同比增長7%，達(dá)109.8億元。龍湖2024年新增運(yùn)營11座天街商場(chǎng)，其中4座為輕資產(chǎn)。截至年末，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營89座商場(chǎng)。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席陳序平在年報(bào)中表示，“2024年，本集團(tuán)于南京、合肥、蘇州、重慶、長沙等地新增運(yùn)營11座天街項(xiàng)目，疊加既有開業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)板塊以97%的出租率（截至2024年末）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤與現(xiàn)金流的同步穩(wěn)增。”

其強(qiáng)調(diào)，“本集團(tuán)對(duì)商業(yè)的戰(zhàn)略投入與運(yùn)營能力迭代，既是在行業(yè)波動(dòng)期平衡風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定器，更是拉動(dòng)資產(chǎn)增值的強(qiáng)引擎。”

龍湖的商業(yè)投資主要包括兩大產(chǎn)品線：都市型購物中心天街及社區(qū)型購物中心星悅薈。

龍湖集團(tuán)在2024年度業(yè)績會(huì)上表示，2024年龍湖商業(yè)營業(yè)額同比增長16%。這些得益于“一店一策”的策略、頭部項(xiàng)目的招商調(diào)整和改造升級(jí)以及重要節(jié)點(diǎn)的內(nèi)容營銷等。2025年，將持續(xù)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行招調(diào)及改造升級(jí)；同時(shí)，在2025年計(jì)劃新開11座商場(chǎng)。 

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，山東市場(chǎng)方面，龍湖將在2025年新增一個(gè)重要項(xiàng)目——濟(jì)南西客站天街，其已列入龍湖集團(tuán)年報(bào)“主要的在建投資物業(yè)”列表中，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間為2025年，規(guī)劃建筑面積達(dá)15.75萬平方米。

“龍湖濟(jì)南西城天街”公眾號(hào)發(fā)布的信息顯示，西城天街位于濟(jì)南槐蔭區(qū)經(jīng)十路與臘山河?xùn)|路交叉口，預(yù)計(jì)于2025年下半年開業(yè)。該項(xiàng)目為濟(jì)南首個(gè)TOD+POD商業(yè)體，規(guī)劃引入380多個(gè)品牌，其中首進(jìn)品牌占比超過40%。

值得注意的是，目前，龍湖在濟(jì)南的商業(yè)項(xiàng)目多位于軌道交通節(jié)點(diǎn)周邊，呈現(xiàn)出以TOD模式為核心的布局策略。此外，龍湖在濟(jì)南區(qū)域的布局，也體現(xiàn)出從核心區(qū)向人口增長迅速的周邊新興區(qū)域擴(kuò)張的趨勢(shì)。

在整個(gè)山東區(qū)域，龍湖近年來持續(xù)擴(kuò)展其商業(yè)版圖。除濟(jì)南與青島外，龍湖商業(yè)近年來亦加速在煙臺(tái)布局。

3月1日上午，煙臺(tái)舉辦春季高質(zhì)量發(fā)展重大項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)，牟平區(qū)在龍湖天街項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立分會(huì)場(chǎng)。牟平區(qū)龍湖天街項(xiàng)目由煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總投資12.5億元，年度投資3億元，總建筑面積8萬平方米，打造多業(yè)態(tài)、一站式商業(yè)綜合體。

同時(shí)，龍湖還在煙臺(tái)推進(jìn)另一項(xiàng)目——龍口天街。根據(jù)“龍湖煙臺(tái)龍口天街”公眾號(hào)，該項(xiàng)目定位“煙西時(shí)尚生活中心”，是龍湖商業(yè)煙臺(tái)首座天街，致力于打造煙西高品質(zhì)商業(yè)標(biāo)桿，預(yù)計(jì)于2025年下半年呈現(xiàn)。

龍湖在山東的商業(yè)布局逐步擴(kuò)展，也成為該集團(tuán)商業(yè)版圖中值得關(guān)注的一極。

 （大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）